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楔子
车库工程对付绝大部分的开拓商而言，都是内心想谢绝的，其紧张缘故原由在于：
① 可复制性差。我们知道在房地产设计管理中，可标准化的东西很多，如户型可标准化，产品配置可标准化，部品标准同样也可以标准化，但是很难见到两个车库项目做的及其相似，紧张缘故原由在于用地的范围、日照、地质情形等很难找到两块千篇一律的作为参考。
② 参与的专业多且繁芜多变。车库项目除了建筑设计院参与的建筑、构造、水、电、暖、景不雅观、精装外，还外加人防设计的建筑、构造、水、电、暖（平时设计+战时设计）等，其专业跨度和专业的纵深大，专业交圈难度比其他工程繁芜。
③ 车库的本钱，开拓商培植的积极性低。车库的培植大多属于方案配套哀求，且车位的去化率低，回款慢，大部分的车位培植属于“无利可图”，开拓商对车库的培植积极性并不高；地下车库的本钱巨大，占全体项目的本钱30%~40%以上，投入和产出不成正比，也是影响开拓商培植的成分。
④ 车库的业主敏感性低，本钱敏感度高。车库的业主敏感性低反应在，业主对车位的需求并非“迫不及待”，尤其是偏远的刚需楼盘，小区附近有大量的闲散地可供停车，车位有没有对业主的正常生活影响较小；其次，车库属于临时的归家路线，业主不会长久的勾留，车库的好坏业主对其关注度明显较低。
【案例】济南2018年某项目层高3.9米，地下1层，独立根本+防水板，建安本钱2980元/m2。
车库的建安本钱中，其主体工程本钱最高，约占到车库建安本钱的50%~60%旁边，建造标准的本钱占比其次约占到10%~20%的车库建安本钱，其他分项工程占比相对较少，以是车库建安本钱基本上都属于构造性本钱，均须要严控的本钱。戳这里，理解全代价链本钱风雅化
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车库限额：单车位指标和含钢量/含混凝土量
车库项目中，车库的无效本钱巨大，开拓商必须制订有效的“限额”，才能将车库本钱牢牢的掌握住。针对车库限额，各大开拓商限额的工具基本有两大部分：单车位指标和含钢量/含混凝土量，这也是专业职员预判车库是否经济的有效手段。
根据开拓商产品线分级管控的策略，车库标准也略有不同，表现在：比如：根据融创《高层及多层住宅紧张设计指标限额标准(2019）》：A类产品，净高根据开拓商产品线分级管控的策略，车库标准也略有不同，表现在：比如：根据融创《高层及多层住宅紧张设计指标限额标准(2019）》：A类产品，净高不得小于2.4米，B类产品，净高不得小于2.2米。高端产品配置地下室的层高掌握值可增加 0.1 米。比如：《阳光城集团住宅产品适配标准》哀求：B标宜做小柱网，C标、D标应做小柱网。中端、中高端楼盘地下车库大型车位占比：省会及以上城市（含大连、青岛、宁波、厦门）项目配置 20%~25%的大型车位，三线城市项目配置 15%~20%的大型车位。高端楼盘中，车位会有溢价，可以提高车位数量配比；非盈利楼盘中，空置车位数量配比。适当增加地面停车位设计，严格掌握地下车库建造规模：在知足规范哀求的情形下，三星以下项目不得少于 10%，三星及以上项目许可不设置地面停车位，确保人车分流的品质哀求；三、四线城市及车位较难去化城市，地上车位指标按规范上限取值设计。塔楼区面积占全体塔楼投影面积的比例a:当1/3≤a＜1/2、1/4≤a＜1/3、a≤1/4时，车位数值分别减小1、2、3平米/辆；人防区面积占全体地下车库面积的比例b:当1/4≤b＜1/3、1/3≤b＜1/2、b≥1/2时，车位数值分别增加2、3、4平米/辆；人防区车位层高比普通车库层高高0.1~0.15米旁边。中原幸福：覆土厚度超过1.5m时，层高掌握值可增加0.1m；采暖地区，当地下车库内梁下有热力管道通过时，层高掌握值可增加0.1m；金科地产： 厚度因绿化率、冻土层等缘故原由覆土厚度超过 1.5 米时，层高掌握值可增加 0.1 米。采暖地区当地下室内梁下有热力管通过时，层高掌握值可增加 0.1 米。融创：人防按核六级考虑，常六级减20kg/㎡，核五级增加30kg/㎡；中梁：人防区按核六考虑，常六减20Kg/㎡；核五增加30Kg/㎡；阳光城：人防区按核六考虑，常六减20Kg/㎡，砼减0.15m³/㎡；核五增加30Kg/㎡，砼增加0.25m³/㎡；《阳光城集团住宅产品适配标准（V1.0版-2017年）》北京市覆土按3米考虑，其它城市覆土按1.5米考虑；覆土增减0.3m，车库地下室混凝土含量增减10%（覆土厚度小于1.0米时，按1.0米考虑）。北京市覆土按3米考虑，其它城市覆土按1.5米考虑；覆土每增减0.3米，车库地下室钢筋含量增减5kg/m2 （覆土厚度小于1.0米时，按1.0米考虑）。覆土增加0.2米，钢含量增加3-5kg/㎡，增加0.3-0.5米，钢含量增加5-7kg/㎡；层高每增加0.1m，含钢量增加2~3KG/m2；当覆土厚度每增加0.3m，钢筋含量、混凝土含量增加 10%；覆土增加0.1米，钢含量增加2kg/㎡，混凝土含量增加0.015m³/㎡；地下车库区每调增10cm高度，钢筋相应调增2kg/㎡，砼相应调增0.02m³/㎡；非车库区每调增10cm高度，钢筋相应调增3kg/㎡，砼相应调增0.03m³/㎡； 当覆土每变革0.1m，混凝土指标增减0.015m3/㎡，钢筋指标增减1.5kg/㎡。有梁楼盖，覆土 1.5m 考虑；覆土增加 0.3~0.5m（方案哀求）以上，含钢筋含量指标增加 5~7kg/㎡。方案指标一样平常哀求开拓商每百平米的车库配建个数或者车位户数比（如0.8，每户设置0.8个车位），一样平常情形下上述掌握性标准很难进行颠覆，以是车库面积的掌握标准即掌握车位的建筑面积指标，同样的配置数量，单车位面积指标越小，全体小区车库的配建面积越少，建安本钱越低。影响单车位面积的成分有：① 柱网尺寸。常见的柱网有大柱网、大小柱网、小柱网和改进型柱网其理论依据即：大车位须要知足三个标准车（24005300）的哀求，小车位知足两个标准车位的哀求，参下附图（配图来源于网络）：以是常见的大车位柱网尺寸为：7200（三车位净距）+柱子宽度+100mm（预留空间），一样平常情形大柱网尺寸为7800~8100，背靠背停车时，车长方向为8000~8400（均考虑背靠背两车位共享的250空间）。常见的小柱网尺寸为：4800（双车位净距）+柱子宽度+100mm（预留空间），一样平常情形小柱网尺寸为5300~5400旁边。大小柱网即知足车长方向上（背靠背停车时）车尾部增加一排柱子，车位仍旧为三辆。一样平常情形下，小柱网设置时，车头端部均靠柱子摆放，对付行车道宽度较窄时（如5500），业主很难退却撤退停车，以是有了改进型柱网，即柱子往里收进500。② 车库高效停车及空间支配。衡量车库是否高效停车的一个主要标志是停车率，即车库面积/总车位数量：影响停车效率的成分很多，在这里大略的先容一下如下成分：行车流线合理布局，一样平常情形下车位沿车库长向支配，呈鱼骨形分布较为的经济，减少环形车道的数量，增加近端式停车。下图为较为经济合理的流线形式。优化前局部流线不合理，涌现单边停车征象，效率较低。如此区域面积2179㎡，车位51个，单个车位面积42.73.优化后调度行车流线和外轮廓，有可建范围内适当扩大外轮廓，形成周边式的环抱停车，面积2559㎡，车位82个，单个车位面积31.21，减少11.52㎡/辆出入口合理的支配及数量。规范对付车库面积及出入口的数量有明确的哀求，一样平常刚需盘可以按规范的下限设置出入口数量，无须增加多余的疏散通道。当多层地下车库时，高下坡道宜只管即便位于平面投影之内，此时的坡道设置最好节省。车库轮廓线应根据地形、竖向等成分，车库轮廓线应简洁、顺直、方正，减少无效空间的摧残浪费蹂躏，提高停车效率。车库轮廓特殊是坡地车库应与园区小院及景不雅观挡土墙相互折衷支配，避免涌现二次设置挡土墙。由于园地须要设置挡墙的部位，由景不雅观专业二次深化。设备用房等只管即便支配在停车效率低的边角地带，消防池塘只管即便利用坡道下方及其他受限定的空间，不得占用高效停车区。设备用房等层高局部加大的空间，原则上覆土厚度不小于800mm。车道两侧支配车位，应避免行车道靠墙支配。当车道一侧不敷小型车垂直停车的空间，可适当支配微型车位（需根据当地方案部门哀求）或平行车位或斜向车位等来增加车位数量。 停车办法。退却撤退式停车时，行车道的宽度哀求最小，优先采取退却撤退式停车。人防面积。人防设计应知足国家有关法律、法规和当地人防政谋划定的下限哀求。人防面积、功能、抗力级别等知足最低哀求即可，不得随意增加。方案设计时，一定要考虑车库顶板的经济性哀求，车库的覆土厚度、净高哀求。① 车库的顶板形式。车库的顶板形式对付车库的建安本钱影响较大，目前常见的顶板构造形式有：无梁楼盖、双次梁、十字梁、井字梁和大板构造，其经济型可参考如下：② 车库的净高。车库的净高影响基坑的开挖深度、降水深度和后期的利用；一样平常情形下车库的高度=车库净高（2.2米）+梁高+设备风管高度+喷淋高度+桥架高度+预留100富余量。或者可以简化为，车库高度=2.8~2.9米+梁高。一样平常情形下无梁楼盖可以掌握在3.5~3.6米，井字梁构造可以掌握在3.8~3.9米旁边，有的优化公司通过BIM的仿照，可以再降落10cm旁边。地下车库设计以知足利用功能、实用率高、本钱低为总设计原则。车库的层数设计只管即便减少对主体地下层数的影响，地库停车后可直接由电梯回家，当主楼仅山墙一侧有车库时，须通过山墙一侧直接入户。车库方案应充分理解现有的自然地形及岩层埋置深度，通过竖向设计最大程度的减少工程挖填方量，岩层爆破量，降落土方造价。④ 其他。车库覆土、基坑开挖、降水应与其他专业合营，专项论证后选择较为经济合理的形式即可。车库的防火设计紧张是车库的防火分区哀求，车库出入口数量、疏散楼梯数量、防排烟设计等。① 防火分区哀求。车库的防火设计紧张是车库的防火分区哀求，车库出入口数量、疏散楼梯数量、防排烟设计等。地下车库防火分区的划分应考虑人防区域的影响，车库防火分区应考虑靠近最大防火分区的95%以上。备注：设置自动防火灭火系统的汽车库，其每个防火分区的最大许可建筑面积不应大于上述表格规定数值的2.0倍。【案例】防火分区只管即便靠近规范限定，减少防火布局本钱 车库出入口的最小间距不应小于15m，并宜与基地内部的道路相接通。机动车车库出入口和车道数量应符合规范规定的下限，不应增加。③ 车库疏散楼梯数量。一样平常情形下，每一个防火分区应有一个独立的疏散楼梯，一部楼梯可以借用主楼疏散，独立疏散楼梯的设置应支配在边角部位，减少对停车效率比较高区域的影响。标准小型车位尺寸到底多大？2.405.30m? 2.405.10m?对，也不全对；——要看停车办法! 没错，前面这组数据是基于运用最广泛的垂直方向退却撤退式停车,背靠墙还是背靠背的尺寸。其他情形另当别论，比如若是侧边停车的话长度要6.00m，前后一定要留足停车出车的尺寸。车位尺寸实际是由车身距其他车身、墙、柱等构件的间隔，加上车身尺寸推算而来。国标哀求，详见《JGJ100-2015车库建筑设计规范》表4.1.5。如果以为还不足清晰，移步国标<05J927-1 汽车库(坡道式)建筑布局>，安排得明明白白。未必，规范的取值是在知足绝大部分利用需求的同时兼顾节约资源，如果项目有改进的”嫌疑”，建议考虑中大型轿车的停放，至少是考虑部分车位适当放大:2.505.50m起步较为稳妥。可考虑是非跨（约8.15.1m）乃至大柱网8.48.4m，这个钱，值得花。当然，风雅一点的话，可以对车位分级——根据产品定位及车位均价情形，酌情配置标准车位及超大车位。并在营销交底时，详细交代，营销部做出价差，戒备投诉风险。超大车位可考虑在非标准柱网处，如下图中的橘色区域，若跨度过大可考虑两车一跨。曾经近间隔打仗过两个项目，售价约是片区均价1.3倍旁边，做了7.8宽的柱网，后来… 尺寸约240700mm。空想的消火栓支配位置优先级，大概是下图所示，切忌放在主驾门处：目前大部分房企、设计单位均已把稳人防门开启处车位，对付常见的180度开启的人防门（实际开启角度达不到180，约为175度），宽度加宽500mm或者按微型车位发卖基本没有什么风险。但还有两点须要把稳：至心建议天正门窗属性中增加人防门开启角度调节项，不然只好手动在平面里表达出明天将来常平常人防门平面状态了，毕竟对付核查此类风险有很大帮助。非标准术语，系指位于两防护单元之间的1m宽的人行常闭人防门，常日置于车尾，出墙尺寸约 180mm，也不会有太大风险；但仍建议做好售条件醒。根据实际丈量，常见家用轿车车门铰链、车门开口后端线距车头约1.30-2.30m，当柱子位于此处时，柱子会严重影响车门开启。位于主驾门时，投诉风险更高。不少设计职员有个习气是标准柱跨排到头，尽端不把稳根据车位排布调度柱定位，或者出于便于车身入库的考虑，柱子放置得过于靠后，就会导致柱子影响车门开启，多见于三车位一组的方形柱网，当车库进深较大时排着排着，就随意马虎有柱子赶在此区域。由于人防具有一定神秘性，此构件在图纸中最具有暗藏性，少有关注。根据实际丈量，出墙尺寸约400mm，且安装高度有高有低，建议进行专项梳理。不少优化公司、房企出于对单车位指标的掌握，开始偏好尽端停车，我个人认为还是恰到好处：首先，单车位指标的掌握，最大的影响成分还是在于楼间距与车位模数的匹配程度、沿车库长边与车道走向关系等等，大部分情形下尽端停车与环线布车（转角处去世空间是支配机房的绝佳之处）比较差异甚微，且环线利用更方便。而尽端车位，实际利用时停车难度极高，营销时宜对其做折扣处理，货值丢失可否对冲单车位指标节省的本钱，或需详细项目详细测算。除非方案指标严苛，个人不建议采取。下图为某交付三年旁边的小区，仍有尽端车位处于待售状态据不全面考据，不少城市对无障碍车位是否可办理产权没有明确说法，有些城市认为其是方案配套举动步伐，应属于业主共有不应出让产权，如按产权车位发卖极易引发投诉。但个人倒是以为，方案配套举动步伐不能大略等同于共有举动步伐，配套举动步伐仅是方案方面逼迫哀求开拓商培植的业态，根本目的是出于居民生活须要，比如配套商业的设立是为了居民生活做事，但仍旧是产权清晰的商品房。同样道理，对付产权车位，本着谁投资谁受益的原则，物权法也明确许可地下车位出售，不可售的仅是占用业主共有的道路或者其他园地用于停放汽车的车位，属于业主共有。遥想当年，在设计院时我还把无障碍车位的尺寸当作上风，想给当时的甲方爸爸创造点溢价，特意多画了几个。。。好羞愧~~来源：胖栋有话说（ID:RealEstateDesigner），本文已获授权，对原作者表示感谢！
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